lunes, 28 de noviembre de 2011

El robo legal

Tristemente la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han disparado el número de embargos por impagos de créditos hipotecarios, y no veo mejor forma de empezar este post que yendo directamente al grano… Los bancos están robando a las familias desahuciadas con el beneplácito del Banco de España.
Y cuando digo robando, no me refiero al sentido ético de la palabra, me refiero al legal, están incumpliendo la ley, y se ha convertido en una práctica habitual; el Banco de España, encargado de supervisar la práctica en la que están robando (y que ahora os paso a explicar en detalle), está haciendo la vista gorda, para no perjudicar al “Sistema Financiero”.

Analicemos (resumiendo mucho) el proceso de un desahucio por impago de un préstamo hipotecario:
El proceso según la ley:

  1. Un tasador independiente estipula el precio de la vivienda. Para ello se basa en un estudio en el que se analizan los metros, la zona, la orientación, el estado de la vivienda, etc. y los “testigos” (precios a los que se han vendido recientemente viviendas cercanas y/o de similares condiciones).
  2. Una sociedad de tasación “valida” el trabajo del tasador independiente. Esta empresa a su vez debe estar supervisada por el Banco de España para evitar irregularidades.
  3. El banco saca a subasta la casa hipotecada.
  4. Si la subasta queda desierta, esto es, que no hay comprador para la casa, el banco tiene derecho a quedarse con la casa por el 50% del precio fijado por el tasador independiente.
  5. El desahuciado deberá seguir pagando hasta completar el 100% del préstamo, esto es, el préstamo más los intereses, menos lo ya pagado, menos el 50% del valor actual de la casa. 

Ese es el proceso que estipula la ley, el que se supone se debería seguir. Pero no, en la práctica (podéis preguntar a trabajadores de bancos o empresas de tasación, es un secreto a voces) es este el proceso que se está siguiendo:
El proceso que se lleva a cabo en la práctica:

  1. Una sociedad de tasación(A) encarga a un tasador “independiente” que estipule el precio de una vivienda. (Digamos como ejemplo que ese precio es 100)
  2. Una vez lo tiene, la sociedad de tasación(A) manda ese precio a otra sociedad de tasación(B) que es propiedad del banco que va a llevar a cabo el desahucio. (Lo cual ya es ilegal)
  3. La sociedad de tasación(B) propiedad del banco dice que ese precio “debe” bajarse. (Desde los 100 que vale hasta 75, por seguir con el ejemplo)
  4. La sociedad de tasación(A) presiona al tasador “independiente” para que baje el precio que ha estipulado, le presiona para que mienta. Si este se niega, simplemente dejan de encargarle tasaciones y se queda sin trabajo.
  5. El tasador “independiente” cede y firma que la vivienda tiene un precio inferior al real. (Dice que vale 75, cuando en realidad vale 100)
  6.  El banco saca a subasta la casa hipotecada.
  7. Si no hay comprador, el banco tiene derecho a quedarse con la casa por el 50% del precio fijado por el tasador independiente. (Esto es, tiene derecho a quedársela por 37’5 porque el tasador firmó que el precio eran 75)
  8. El desahuciado deberá seguir pagando hasta completar el préstamo. (El banco se ha quedado con su casa, que tiene un valor de 100, pero solo le ha restado del prestamo 37’5, es decir, 62'5 menos de lo que vale la casa) (La ley hipotecaria les permite quitarte 50, y ellos ilegalmente consiguen, gracias a los tasadores, quitarte otros 12’5)

Por tanto, los bancos, a través de dos intermediarios (sociedades de tasación A y B) están obligando a los tasadores (trabajadores independientes) a firmar mentiras para así poder robar a los desahuciados. Y el Banco de España (encargado de supervisar a las sociedades de tasación) lo está permitiendo.


Este artículo ya no entra en el debate de la dación en pago, este artículo no entra en el debate de la gran injusticia que supone que el banco se pueda quedar con la casa por tan solo el 50% de su valor, este artículo no entra en el debate de si los bancos relajaron las condiciones en la burbuja inmobiliaria y dieron préstamos a quienes no podían pagarlos, este artículo ni siquiera entra a analizar el drama que supone un desahucio, este artículo es una denuncia a un robo, que se lleva a cabo cada día y que Banco de España y Gobierno de España están mantenido.

Editado:

En julio de 2011 se elevó el porcentaje del valor de la tasación por el que el banco podía quedarse con la casa del 50% al 60%, siempre y cuando ésta sea la vivienda habitual. Pero, las entidades ya han buscado la trampa para burlar este cambio. Información aquí

En noviembre de 2012 la presión social por los últimos suicidios que los lanzamientos hipotecarios habían provocado, hizo que el gobierno hiciera una pantomima de moratoria en estos, para quienes cumplieran una serie de condiciones extremadamente difíciles. Se perdió una gran oportunidad para cambiar la ley hipotecaria, se decidió seguir robando impunemente a la población. Información aquí.

Os dejo una muy interesante propuesta que hizo el jurista Fernando P. Mendez en la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso el 6 de febrero de 2013. Se trate de la Anticresis. Información aquí.

18 comentarios:

  1. Tristemente la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han disparado el número de embargos por impagos de créditos hipotecarios, y no veo mejor forma de empezar este post que yendo directamente al grano… Los bancos están robando a las familias desahuciadas con el beneplácito del Banco de España.
    Y cuando digo robando, no me refiero al sentido ético de la palabra, me refiero al legal, están incumpliendo la ley, y se ha convertido en una práctica habitual; el Banco de España, encargado de supervisar la práctica en la que están robando (y que ahora os paso a explicar en detalle), está haciendo la vista gorda, para no perjudicar al “Sistema Financiero”.

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  2. Aunque les juzgaran por ello de fomra justa, luego vendrá el gobierno de turno e indultará a los bancos

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  3. como bien dices, el problema son las tasaciones y la letra pequeña, que mucha gente no lee al firmar. como lei hace poco, hay gente que se piensa más el color de su bolso que la hipoteca que firma.

    pero lo de las tasaciones es una auténtica barbaridad. y claro, los tasadores que lo hacen bien se quedan sin trabajo y los que lo hacen mal son los que no dejan de recibir encargos.

    que yo de esto no tengo mucha idea, pero propongo una cosa: el estado podría crear un cuerpo de tasadores que se dediquen a tasar viviendas ya tasadas de forma aleatoria y, cuando vean precios muy disconformes (hacia abajo o hacia arriba), que impongan sanciones al tasador (y no me refiero a sanciones de 1000€ cuando han podido ganar 800 por esa tasación).

    al ritmo que vamos, las propias sanciones harían que se pagasen los sueldos de los tasadores del estado y saliese gratis. y, cuando no haya sanciones, mejor para todos, un buen gasto porque frena a los bancos y permite hacer las cosas más justas.

    sydolsi

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  4. Yo desde luego no pienso defender ni una sola irregularidad que se cometa por parte de los bancos, pero sí quiero desdramatizar un poco el tema. Quiero decir, que las cosas no son tan terribles, ni los precios finales tan injustos. Porque no olvidemos que el dueño de la casa es libre para en cualquier momento vender su inmueble al precio al que alguién se la quiere comprar. Por seguir tu ejemplo, si el tasador deja el precio fijado en 75, y la casa vale realmente 100, ¿que impide al dueño venderla por 100? Es más, podría venderla por 80, 60, incluso 40, y no perdería tanto. Digo yo, ¿y no será que el valor de la casa no llega ni tan siquiera a esos 40? No olvidemos que el valor real de las cosas es el precio que alguién está dispuesto a pagar por ellas.
    Luego se puede discutir todo lo que se quiera sobre si es justo o no que todo el riesgo de la minusvalía (y la plusvalía, no lo olvidemos) recaiga en el comprador, y no en el banco, pero leyendo el post, no veo que el "robo" basado en una mala valoración sea real.

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  5. Prometeo gracias por tu comentario, lo estaba esperando desde que terminé de escribir el post. La clave es que si el tasador dice que vale 100 es porque se ha basado entre otras cosas en las ventas recientes de inmuebles cercanos o de las mismas condiciones, esto es, que sí que hay gente dispuesto a pagarlos. Pero entonces dirás ¿Y por qué queda desierta la subasta? ¿por qué nadie lo compra? Porque el banco no intenta vender la casa del desahuciado, el banco hace el trámite de la subasta, a la que prácticamente solo van profesionales que se dedican a comprar en subastas a precios irrisorios para luego revender. Para vender una casa se necesita anunciarla, arreglarla, echarle tiempo y dinero, no vale con la subasta para salir del paso, con ese mero trámite es normal que no salgan compradores.

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  6. Sí, en lo de la subasta tienes toda la razón, es una auténtica vergüenza. De todas formas, a mi la duda me surge en el momento anterior. Es decir, lo normal es que mucho antes de que se llegue al extremo de la subasta, los propietarios de la casa hayan estado intentado venderla por su cuenta durante mucho tiempo. ¿Cómo es que no pueden venderla? Estamos hablando de vender en un caso extremo en el que incluso con un 50% de descuento sobre el precio de mercado sales mejor parado que en la subasta!
    Mi conclusión es que sí, el sistema de subastas esta viciado y en manos de autenticas mafias. Pero, creo que el efecto final no es tan exagerado como para decir que el banco se esta quedando con una casa al 37,5% de su precio de mercado.
    Un saludo

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  7. Indultaran a los bancos... los bancos estan exentos de culpa y de penalizaciones

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  8. Perdonad, pero Rafa olvida un agravante más, y es que desde el momento en que el Banco decide ejecutar la hipoteca, la deuda ya no es de los 100 que se prestaron, o de lo que falte por amortizarse de esos 100, sino que la letra pequeña establece que en esos casos la deuda se incrementa con intereses de demora y costas judiciales preestablecidas que "actualizan" esos 100 a cerca de 140, con lo que el resultado final es q el deudor al q le habían prestado 100 para comprar su vivienda, se queda sin vivienda por 37.5 y con una deuda de 102.5. A mayor abundamiento, el banco, una vez se adjudica el piso por 37.5, mediante diversos ajustes contables de más q dudosa legalidad, reactualiza nuevamente el valor contable del mismo a los 100 originales para seguir arrojando cifras positivas a final de año y eludir con su anuencia los presuntos controles del Banco de España..............si esos no os parecen argumentos más que suficientes para legalizar la dación en pago del piso y equilibrar de alguna forma la balanza protegiendo al más débil de la historia, que baje Dios y lo vea....un saludo

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  9. En el punto 8, este texto es confuso.
    "(El banco se ha quedado con su casa que vale 100, pero solo le rebaja de la deuda 37’5)"
    ¿podrías corregirlo?

    Una vergüenza más.

    Gran artículo. Gracias por escribirlo.

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  10. Más o menos, pero el ejemplo es confuso. Habría que explicar todo el proceso:
    -El usuario compra una casa por 100.
    -El precio de la vivienda baja, y ahora vale 80.
    -El banco fuerza la tasación para que valga 60.
    -El banco se queda con la casa por 30 (cuando en realidad vale 80).
    -El usuario tiene que seguir pagando 100, menos los 30 que le "valen" la casa al Banco, por lo que acaba teniendo que pagar 70 (100-30) cuando en realidad debería tener que pagar 20 (100-80)
    ¿Es así?

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  11. Es justo eso, gran capacidad de análisis y de síntesis, chapeau!
    Aunque también es cierto que para entender esos pasos, hay que haber leído la explicación más larga, así se sabe cómo hace el banco para forzar la tasación y porqué se puede quedar con la casa por la mitad del valor fijado por el tasador.

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  12. Solo me refiero a dejar claro caso planteado en los puntos del 1 al 8.

    Me parece indignante. Que el Banco se quede una casa al 50% legalmente ya me parece de traca, pero que encima se fuercen las tasaciones (como ya se hizo en su día para inflarlas, y eso lo he visto) ya es que me parece onírico.

    Vivimos absolutamente desamparados bajo una falsa apariencia de estado de derecho.

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  13. Yo haría dos puntualizaciones,
    Como ya dijo Prometeo las cosas valen lo que la gente esté dispuesta a pagar por ellas. Y a mí me sigue quedando la duda de porque no han vendido la casa al mercado antes de llegar a la subastas...que puede que hayan pasado dos años por lo menos. Antes de dejársela quitar por un importe tan bajo y tener que seguir pagando la diferencia.
    Y la otra cosa, es que cuando había auge económico la gente pedía que las tasaciones fueran más altas y llegaban incluso a pedirlas a diferentes tasadoras para ver cual era más alta para obtener una mayor financiación. Aquí no se quejaban de que las tasadoras se dejaran convencer. En todo caso a mi me parece fatal que las entidades de tasación reguladas por el Banco de España no sean objetivas.

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  14. El problema de lo de "vende la casa tu mismo" es que normalmente quien ha dejado de pagar una hipoteca es porque se ha quedado sin ingresos para hacer frente al pago de las letras, generalmente por quedarse en paro, y no pueden afrontar los pagos mientras se intenta vender la casa (que creo que el periodo anda por 18 meses de media).

    Por otro lado lo que dice Pendragoniano es completamente cierto (trabajé un tiempo en un banco). Es vergonzoso que una persona puede tener su casa embargada y la deuda bajarle mucho menos de lo que vale o incluso SUBIRLE.

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  15. PS: Sobre lo que dice Pendragoniano, creo que los bancos también meten a la deuda del embargado los gastos de realización de subasta, que por supuesto están absolutamente inflados.

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  16. Me llego no hace mucho la información que os dejo a continuación:

    Si estás en peligro de perder tu piso por no pagar la hipoteca, hay una solución totalmente legal:


    Alquilar el piso a un familiar (que no aparezca en la hipoteca)por un precio simbólico al mes durante 100 años y Registra el contrato en el Registro de la Propiedad.

    El banco se quedará el piso, pero no podrá echar al inquilino gracias a ese contrato y tan solo le tendrá que pagar ese alquiler simbólico al mes.

    Es totalmente legal hasta que los bancos consigan cambiar la legislación. Es la mejor solución a los embargos injustos que se están haciendo.




    Pero la propuesta anterior que defiende Abogados en Acción tiene detractores:

    1)Generalmente, las escrituras de las hipotecas contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler mientras el inmueble esté hipotecado. Si en tu contrato aparece esta cláusula, no te sirve este método.

    2) Algunos expertos opinan que esta propuesta podría entenderse como un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3 del Código Civil.

    Podéis consultarlo en este enlace, Capítulo V sobre Rescisión de los contratos http://cort.as/27UE

    3) Idealista advierte que la expresión 'pasar por el registro de la propiedad' es "jurídicamente incorrecta, y que en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública."

    Más información en Abogados En Acción y enlaces:

    http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/2012/02/26/la-posibilidad-de-alquilar-el-piso-para-evitar-el-desahucio-algunas-precisiones/

    http://tresenpracticas.blogspot.com.es/2012/03/la-asociacion-abogados-en-propone-un.html

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  17. Dos artículos de interés: Sobre el cambio de ley de julio 2011: http://sociedad.elpais.com/sociedad/2012/06/18/vidayartes/1340048194_301079.html Y sobre la oportunidad perdida en noviembre 2012: http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/enelnoviembre2/opinion-blogs/noticias/4402058/11/12/ocasion-de-reformar-las-injustas-hipotecas.html

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